打開民法典 “典”亮新生活 | 居住權的設立

前言

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過《中華人民共和國民法典》，自2021年1月1日起施行。

為引導大家了解民法典、尊崇民法典、遵守民法典，運用民法典維護群眾權益、化解糾紛矛盾。湖南人大網推出“打開民法典，“典”亮新生活”民法典宣傳系列報道，用法律記錄生活，用生活詮釋法律，帶您充分領略這部“社會生活的百科全書”的親民魅力。

衣食住行是老百姓最關心的問題，住有所居，民有所依是大家對美好生活的共同期盼。在實踐中，大家都知道買房需要到房管局辦理登記，房產證拿到手了才覺得房子是屬于自己的。那么，是不是房產證寫了誰的名字，房子就歸誰了？讓我們在下面這起返還房屋糾紛案中，一探究竟。

2015年12月，王某（化名）與中營房地產開發(fā)有限公司簽訂購房合同，全款認購位于中營房地產開發(fā)有限公司位于西市區(qū)的商品房。王某的兒子丁某亮（化名）和其妻馬某（化名）知道王某要買房的事情后，向王某提出先將房產證暫時登記在丁某亮和馬某名下，用這種方式提取兩人的住房公積金，待提取完公積金后將房子歸還給王某。

王某考慮到將來房子也是要留給兒子的，但自己年事已高，還有一個女兒丁某紅沒有子女，怕自己和女兒將來沒有安身之處，便和丁某亮說：“房子可以寫你的名字，但你要保證我和你姐姐可以永久住在這里?！倍∧沉梁推淦拮玉R某為了能夠將公積金提取出來便答應了王某的要求，簽訂了王某是該房屋實際所有權人和丁某紅擁有此房永久居住權的書面協議，協議簽署后丁某亮和馬某借助王某的購房手續(xù)辦理了房產證登記。

2019年3月，丁某亮和馬某因感情不合，決定離婚，離婚協議中雙方約定，離婚后該房歸女方馬某所有。馬某離婚后，就想把房子賣出去，要求丁某紅和王某搬離該房屋，王某和丁某紅不同意。后馬某拿著房產證和離婚協議，將丁某紅和王某告上法庭，要求丁某紅和王某騰空房子并搬離該房屋。

法院經審理后認為，根據我國《物權法》的規(guī)定，原則上來說，不動產的所有權依據不動產登記來確認和保護，除非有足夠的證據表明實際權利人與登記權利人不一致的，可以認定該物權歸實際權利人所有。在本案中，丁某亮和馬某雖然是房產證上的登記人，但王某出具的購房合同和單據可以證明涉案房屋實際是由王某全款出資購買用于養(yǎng)老，王某才房屋的實際所有權人。其次，馬某和丁某亮共同簽訂了王某和丁某紅對該房子享有永久居住權的協議，協議中包括對購房事實的闡述，馬某明確知悉辦理房產證的內情，現要求丁某紅和騰空并搬離房屋的訴求與法無據，不予支持。

從以上案例中可以看出，在《民法典》頒布之前，關于公民居住權的保護是在房屋所有權的基礎上進行的，若王某沒有和兒子簽訂協議對購買房子情況進行說明，那王某可能淪落至人到暮年卻無家可歸的境地。

為了實現住有所居，民有所依的愿景，新頒布的《民法典》的物權編設立了一項新的用益物權——居住權。居住權設立后，擁有房屋所有權不等于擁有居住房屋的權利，根據《民法典》第三百六十六條至第三百七十一條的規(guī)定，居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。居住權不得轉讓、繼承，除當事人另有約定外，設立居住權的住宅不得出租?！睹穹ǖ洹穼⒂?021年1月1日起實施，新設立的居住權將更好的保障需長期租房者、需以房養(yǎng)老的老人等人群的利益。

法律問答

無子女的老趙（化名）在去世前為照顧自己的保姆李阿姨（化名）以合同的方式用自己的房子為李阿姨設立十年的居住權并已經登記，該居住權設立是否有效？李阿姨有權將房子轉租出去嗎？

居住權設立有效。關于轉租要看當事人在合同當中是否有其相關的約定，否則不可轉租。

《民法典》第三百六十七條：設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。

《民法典》第三百六十八條：居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

《民法典》第三百六十九條：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

小劉（化名）發(fā)現，自己居住小區(qū)的外墻和電梯間被越來越多的廣告所占據，這些鋪天蓋地的廣告讓原本熟悉的環(huán)境漸漸變得陌生。他很好奇是誰許可了張貼廣告的行為？張貼廣告所得利潤又屬于誰？

張貼廣告應當由業(yè)主共同決定，所得利潤屬于業(yè)主共有。

《民法典》第二百七十八條278條規(guī)定：利用共有部分從事經營活動的，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。

《民法典》第二百八十二條規(guī)定：建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。