依法規(guī)范物業(yè)管理 推進(jìn)和諧社會建設(shè)

　　7月19日，省十三屆人大常委會第五次會議表決通過了《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》，并即將于2019年1月1日起正式實(shí)施。物業(yè)管理涉及千家萬戶，與人民群眾的切身利益息息相關(guān)，貫徹實(shí)施好該條例，對于規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，提升社會治理能力、建設(shè)和諧社會具有重要意義。近日，省人大常委會委員、省人大法制委員會主任委員王剛對條例的有關(guān)情況進(jìn)行了解讀。

　　充分發(fā)揮主體作用，提高業(yè)主自治能力和水平

　　自1994年長沙市第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立至今，我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)二十多年來實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，行業(yè)規(guī)模迅速壯大。據(jù)省住建部門提供的資料，目前，全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)有4000多家，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員有40余萬人。全省城市95%以上新建物業(yè)實(shí)施了物業(yè)管理，物業(yè)管理面積約7億平方米。在物業(yè)服務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，業(yè)主自治制度則推進(jìn)緩慢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全省在管物業(yè)項(xiàng)目10000多個(gè)，成立業(yè)主大會的小區(qū)只有3000余個(gè)，占比不足30%。業(yè)主自治制度推進(jìn)緩慢除存在業(yè)主參與意識不強(qiáng)、權(quán)利和義務(wù)不清晰等問題外，業(yè)主大會成立難、業(yè)主委員會履職不規(guī)范、業(yè)主自治能力和水平不足等亦是重要原因。因此，針對這些問題，條例作出了針對性規(guī)定。一是降低了業(yè)主大會成立門檻；二是明確業(yè)主委員會委員候選人的條件，規(guī)范業(yè)主委員會信息公開、換屆及移交程序，業(yè)主大會可設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會等，選好業(yè)主委員會，保障其履行好職責(zé)。三是充分體現(xiàn)“租售同權(quán)”，保障了物業(yè)使用人在參與物業(yè)管理活動中的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。王剛認(rèn)為，充分發(fā)揮業(yè)主、業(yè)主委員會的主體作用，是提高業(yè)主自治能力和水平的重要保障。

　　完善前期物業(yè)管理制度，源頭預(yù)防解決糾紛

　　前期物業(yè)管理中，開發(fā)商不按要求建設(shè)、不按規(guī)定交付或移交物業(yè)，保修責(zé)任不落實(shí)，開發(fā)建設(shè)中的質(zhì)量隱患、配套設(shè)施不全、功能不完善等問題遺留到物業(yè)服務(wù)管理過程中，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)“先天不足”、糾紛多發(fā)。王剛介紹，為從源頭預(yù)防解決糾紛，條例主要從四個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范。一是強(qiáng)化了承接查驗(yàn)的作用，新建物業(yè)未經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)的，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。對未履行承接查驗(yàn)義務(wù)且拒不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案。二是優(yōu)化了承接查驗(yàn)的組織，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主代表、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會參加現(xiàn)場查驗(yàn)，必要時(shí)可以聘請有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。三是明確了承接查驗(yàn)情況處理及備案要求，現(xiàn)場查驗(yàn)完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與開發(fā)商簽訂物業(yè)承接協(xié)議并公示，將物業(yè)承接查驗(yàn)情況向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。四是建立了物業(yè)保修金制度，建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收備案前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三的比例向設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費(fèi)用的保障，從而落實(shí)建設(shè)單位的保修責(zé)任。

　　規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)化經(jīng)營

　　實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)市場存在市場化程度不高、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員行為不規(guī)范、物業(yè)行業(yè)誠信體系建設(shè)不健全等問題。王剛介紹，條例針對這些問題，一是規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)、禁止行為，以及進(jìn)入、退出機(jī)制；建立了項(xiàng)目經(jīng)理人制度，落實(shí)項(xiàng)目管理責(zé)任。二是規(guī)范了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)方式；提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)業(yè)主大會同意，或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同約定的交費(fèi)義務(wù)。三是規(guī)范了物業(yè)的應(yīng)急管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以聯(lián)名申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行應(yīng)急管理，其費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。四是建立全省的物業(yè)服務(wù)監(jiān)管平臺。省人民政府物業(yè)管理行政主管部門組織建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息并向社會公布。

　　改進(jìn)物業(yè)使用和維護(hù)，破解實(shí)踐中的突出問題

　　物業(yè)的使用和維護(hù)中，一直存在物業(yè)承接查驗(yàn)難以發(fā)揮實(shí)效、裝修管理難、小區(qū)停車難、專項(xiàng)維修資金使用難、老舊小區(qū)物業(yè)改造難、既有建筑加裝電梯難等突出問題。王剛介紹，針對這些問題，條例從六個(gè)方面強(qiáng)化了有關(guān)規(guī)定。一是明確了業(yè)主、物業(yè)使用人的義務(wù)，同時(shí)明確規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止行為。二是明確了車庫車位管理要求。三是明確了房屋裝飾裝修管理要求。四是規(guī)范了公共部位經(jīng)營收益分配。五是優(yōu)化專項(xiàng)維修資金管理。六是推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)改造。

　　明確監(jiān)管職責(zé)，健全物業(yè)服務(wù)管理體制機(jī)制

　　王剛認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)管理是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的社會管理工作，涉及業(yè)主、物業(yè)使用人、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、公用事業(yè)專業(yè)經(jīng)營單位、有關(guān)職能部門等多個(gè)主體，涵蓋民事、行政等多種法律關(guān)系，需要建立多方協(xié)調(diào)、職能明晰、運(yùn)作高效的管理體制和機(jī)制。對此，條例作出了具體規(guī)定。一是明確了政府的職責(zé)。二是細(xì)化了物業(yè)管理行政主管部門的職責(zé)。三是管理重心下移，強(qiáng)化了基層政府和居民自治組織的監(jiān)督和指導(dǎo)物業(yè)管理的職能。四是明確了行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。五是建立了高位協(xié)調(diào)機(jī)制，設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究解決物業(yè)管理活動中的重大問題。六是建立了基層糾紛解決機(jī)制。

　　要求出臺配套規(guī)定，保障條例有效實(shí)施

　　王剛認(rèn)為，《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》是一部兼具民事規(guī)范、行政監(jiān)管、社會治理特征的綜合性法規(guī)，法律關(guān)系復(fù)雜，其中很多的制度設(shè)計(jì)僅靠條例本身是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此，需要政府相關(guān)部門依據(jù)規(guī)定出臺相關(guān)的配套實(shí)施細(xì)則，形成完善的制度體系，才能保障條例的落實(shí)。對此，條例規(guī)定業(yè)主大會及業(yè)主委員會指導(dǎo)細(xì)則、物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)保修金管理辦法等相關(guān)的配套規(guī)定，由省人民政府物業(yè)管理行政主管部門按照《湖南省地方立法條例》的有關(guān)規(guī)定制定。